Você sabia que é possível adquirir um imóvel sem ser através da compra? É possível sim, através do tempo de posse e alguns outros requisitos estabelecidos em lei, é possível ter a propriedade de um bem imóvel através de Usucapião. Confira mais no nosso guia completo.1

Porém, antes de esclarecermos do que se trata a aquisição de um imóvel por usucapião, é importante diferenciar o que significa posse e propriedade para o direito. Pois, é através da posse que acontecerá o pedido de Usucapião, ou seja, o pedido para ser proprietário daquele imóvel.

  • Posse: posse é quando alguém pode usar um imóvel para moradia, quando esse alguém usufrui deste imóvel para fazer atividades econômicas, porém não é o proprietário, que poderia vender aquele imóvel. Assim, a posse é como ter alguns dos direitos de proprietário, como uso, gozo.
  • Propriedade: já a propriedade é ter o direito completo sobre o imóvel. Quem é proprietário, pode usar, vender, reter, alugar, destruir, reconstruir, gozar da propriedade. Com a propriedade você pode dar seu imóvel em garantia para pedir empréstimos, financiamentos de carros ou outros imóveis. Enfim, o direito a propriedade é muito maior que o direito a posse.

É importante dizer que, a aquisição de propriedade de imóvel através de usucapião, não é uma forma jurídica de ser o dono de qualquer imóvel que bem quiser. A usucapião é para garantir que as propriedades estejam sendo verificadas e mantidas por seus proprietários, sem haver abandono por tempo indeterminado. Diz-se que se uma propriedade não estiver cumprindo sua função social, e ela estiver ocupada para moradia na posse, poderá este possuidor requer tal propriedade por usucapião.

Porém, é sempre bom lembrar que um processo de usucapião é algo que possui requisitos que devem ser cumpridos para que a aquisição da propriedade ocorra mesmo de fato.

Dito isso, poderemos falar mais sobre a Usucapião, e como ela pode ser solicitada. Quais são os requisitos para que se possa solicitar uma aquisição de imóvel através de Usucapião.

O que é a Usucapião? 

A Usucapião é uma das formas de aquisição da uma propriedade de um bem imóvel considerada originária. Quando falamos em originária é referente a situação de que aquele que deseja ter o bem imóvel não possui nenhuma relação com o proprietário do bem. Como por exemplo, aluguel, contrato de permuta, comodato. 2

Usucapião é um termo originário do latim, e significa adquirir alguma coisa pelo uso, ou seja, é o modo de aquisição de propriedade com o passar do tempo, através da posse sobre um bem móvel ou imóvel em função de haver utilizado esse bem por um intervalo de tempo.

Quem está na posse do imóvel não pode ter esse tipo de relação com o proprietário, pois isso não seria uma forma de aquisição que viria da origem, por isso a Usucapião é forma de aquisição de bem imóvel originária.

Além disso, a Usucapião é para aquisição de propriedade de imóvel no qual o interessado deve estar na posse prolongada, ou seja, o proprietário daquele imóvel não está pedindo-a, ele simplesmente não dá atenção a sua propriedade, como se tivesse a abandonado.

Formas de Usucapião

Existem duas formas de acionar a Usucapião. Uma delas é a judicial, que é realizada através de um processo no poder judiciário, com audiências, e todo mais. E a outra forma, disponibilizada pelo Novo Código de Processo Civil 3, que é a Usucapião Extrajudicial.

A forma de solicitar a Usucapião Extrajudicial tem o intuito de ajudar aquele que pretende obter um imóvel através da Usucapião com um procedimento com mais agilidade, e assim desafogar o Judiciário, que pode tornar o processo judicial demorado e com custos elevados.

Porém, como demonstrarei abaixo, existem alguns requisitos que devem ser cumpridos para que se possa pedir a Usucapião de forma Extrajudicial, mas estes não são requisitos muitos distantes daqueles solicitados para ação judicial de Usucapião.

Leia também nosso artigo sobre Aposentadoria sem contribuição.

Usucapião Judicial

Através do Poder Judiciário é feito o pedido de Ação Judicial de Usucapião. Esse processo será julgado por um juiz, que deverá marcar audiências, poderá solicitar perícias (estudos) sobre o imóvel que se requer usucapir. Funciona como um processo judicial normal, com citação, audiência de conciliação, audiência de julgamento, sentença.

Neste caso, o juiz profere a sentença e, através de um mandado, esta sentença, será levada ao Registro de Imóveis para que ocorra a anotação sobre a aquisição da propriedade daquele imóvel, com a intervenção do Ministério Público.

O novo Código de Processo Civil de 2015, não tem em seus artigos nenhum procedimento especial para a ação de usucapião, porém, menciona ela no momento que fala sobre a citação normal 4, e também quando fala de citação por edital 5. Ambas referências estão na parte que fala sobre o procedimento comum.

A Usucapião Judicial pode ser solicitada por pessoas físicas, mas também por pessoas jurídicas. Nada impede que uma empresa entre com pedido de Usucapião através de um Juiz para aquisição de um terreno do qual tenha a posse prolongada.

Para a ação judicial de Usucapião serão necessários apresentar algumas informações na petição inicial (pedido judicial de Usucapião), feita pelo advogado, requerendo ao Poder Judiciário ação de usucapião.

Uma das principais informações é a respeito do imóvel que se quer a propriedade, precisa esclarecer a localização de maneira mais completa possível, e se tiver, o registro, matrícula. Se não tiver esses documentos, a ação também poderá ocorrer, porém serão feitos mais atos para que se obtenha as informações sobre o imóvel.

Também, é necessário que se apresente o memorial descritivo e a planta do imóvel. Caso tais documentos não estejam com o possuidor, o advogado então deverá solicitar uma perícia antecipada do imóvel, para que esses documentos sejam feitos.

É importante também trazer fotos do imóvel e de suas imediações, bem como esclarecer se ele possui os limites e confrontações bem detalhados na matrícula, caso contrário deverá ser feito a perícia antecipada mencionada acima.

Com essas Informações no pedido de ação judicial de usucapião o juiz poderá prosseguir com o processo e assim decretar uma sentença.

Lembrando que o procedimento judicial costuma ser o mais demorado.

Dica: Se tiver dúvidas, leia outros artigos no nosso blog.

Usucapião Extrajudicial

O Novo Código de Processo Civil de 2015 inovou trazendo a forma de Usucapião Extrajudicial, tornando essa aquisição de imóvel mais rápida e com a mesma validade de uma usucapião feita através de processo judicial. O requerente pode escolher qual a forma que irá solicitar o pedido de usucapião.

Essa forma permite que você, junto com seu advogado, vá a um cartório de registro de imóveis onde o imóvel que deseja adquirir está localizado, e faça o pedido de processo de usucapião. Daí porque o processo, nesta forma extrajudicial, é mais rápido, pois se ocupa de menos etapas para realizar a aquisição do imóvel no Usucapião do que o processo pela via judicial.

Ainda, o processo de Usucapião Extrajudicial pode ser feito até mesmo com imóveis, na área urbana, que não estejam regularizados, como por exemplo aqueles que estão em loteamentos irregulares, como promessa de compra e venda.

Junto com esse requerimento que seu advogado irá solicitar no Cartório de Registro de imóveis é necessário apresentar alguns documentos (conforme artigo 1.071 do Código de Processo Civil):

  1. Ata Notarial lavrada pelo tabelião contendo o tempo de posse seu e de seu antecessor, se tiver;
  2. Planta e memorial descritivo ambos assinados pelos profissionais habilitados;
  3. Certidões negativas de pagamentos de tributos;
  4. Justo título;
  5. Ata Notarial

É um documento público que o tabelião faz, quando solicitado pelo interessado, que atesta o tempo de posse do requerente e descrevendo todos os possuidores que já estiveram com aquele imóvel. Todo o tempo que o imóvel permaneceu sobre posse poderá ser contabilizado para adquirir a propriedade de imóvel por usucapião daquele requerente.

A ata notarial é solicitada no tabelionato de notas e para que ela seja confeccionada é necessário apresentar para o tabelião os seguintes documentos:

Documentos necessários

Justo título que nada mais é do que um comprovante de uma relação negocial entre o requerente da usucapião e o proprietário, esta relação é sempre negocial, nunca algo como aluguel.

São exemplos de justo título os seguintes documentos: instrumento particular de promessa de compra e venda, contrato de compra e venda, cessão de direitos etc. Depende da espécie de usucapião a apresentação ou não de justo título.

Comprovantes que demonstrem a origem, a continuidade, a forma e o tempo da posse, que não representem relação negocial, mas que ajudam a comprovar o tempo de posse no imóvel. Pode ser carnês de IPTU, taxa de lixo, luz, água, telefone, internet, condomínio etc.

Esses documentos devem ser escolhidos com cuidado e devem conter as mesmas informações que tiver no justo título, assim a comprovação da posse será considerada correta, e certa.

Planta e memorial descritivo

A planta é o desenho do imóvel feito com profissionais da engenharia, como a topografia, georreferenciamento. Ou seja, as medidas em desenho arquitetônico.

Já o memorial descritivo é detalhar em forma de texto as informações contidas na planta realizada pelo topografo e engenheiro.

Junto teremos o ART, que é uma anotação de responsabilidade técnica para identificar os responsáveis pelo memorial descritivo e, também a planta, que são os engenheiros, topógrafos ou de georreferenciamento.

Certidões Negativas

Apresentar os pagamentos de IPTU, luz, água, e outros encargos do imóvel que o possuidor que deseja ter a propriedade do imóvel.

Declaração de 3 testemunhas

Também é necessário ter uma declaração com 3 testemunhas que conhecem a realidade do imóvel com o prazo de posse, que residem próximo ao imóvel, que conhecem aqueles que possuíram já o imóvel antes do requerente. E que o possuidor atual, assim como o possuidor anterior, exerceu ou exerce a posse do imóvel de boa-fé e de forma pacífica e sem interrupções, como se dono fosse do imóvel.

Justo título

Este já foi mencionado no item A) Ata Notarial, e consiste em algum documento que apresente a relação de negócio entre o proprietário e o possuidor que requer a propriedade por usucapião extrajudicial.

Transformando o Extrajudicial em  Judicial.

No artigo 1.071 do CPC, nos parágrafos 9 e 10, defende o direito de o possuidor requer, mesmo que tenha feito o processo extrajudicial, a usucapião através do poder judiciário.

Tal situação pode ocorrer se o pedido de usucapião for negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, ou até mesmo se algum terceiro interessado que tenha reclamado no cartório devido a intimação de pedido de usucapião.

Por isso, se você entrou com o pedido de Usucapião Extrajudicial, não está impedido de fazer esse pedido se transformar em judicial. É só transferir as informações ao Poder Judiciário.

Espécies de Usucapião

Destacarei as espécies mais comuns utilizadas na prática das ações de Usucapião, tanto judiciais como extrajudiciais.

  1. Usucapião extraordinária: não depende de apresentação de justo título e boa-fé. O interessado em adquirir a propriedade tem que estar na sua posse, como se fosse dono, por 15 anos sem interrupção nem oposição. 6.
  2. Usucapião Especial Urbana: Aqui o possuidor deve usar o imóvel como moradia sua ou de sua família. A posse deve ser pacífica, sem oposição e o possuidor deve comportar-se como se dono fosse do imóvel. Ainda, o imóvel deve ser em área urbana, e, conter até duzentos e cinquenta metros quadrados. Pelo prazo de 5 anos. 7
  3. Usucapião Ordinário: neste caso deverá ter a posse por justo título e boa-fé, no prazo de 10 anos. Essa posse deve ter sido sem interrupção e, também sem oposição. 8.
  4. Usucapião Ordinária Rural: aqui a posse ocorre em imóvel localizado em área rural com no máximo 50 hectares. A posse deve ser continua, sem interrupções, o possuidor deve ter o imóvel como se dono fosse, pelo prazo de 5 anos.

Requisitos para solicitar

Tais requisitos são para as duas formas de Usucapião, judicial ou extrajudicial. São requisitos que são as bases para pedir a aquisição de imóvel através de usucapião.

  1. Coisa hábil ou possível de usucapião: Aquilo que se deseja pedir a aquisição de propriedade por usucapião, deve ser algo possível. Por exemplo, um terreno com casa, algo que possa ser considerado como imóvel;
  2. Posse: a pessoa que deseja a usucapião deve ter a posse do imóvel, como já foi mencionado no texto.
  3. Decurso do tempo: deve cumprir o tempo que cada tipo de usucapião solicita para que ele seja ativado.
  4. O justo título e boa-fé: O justo título é aquele que torna possível transmitir o domínio e a posse. Já a boa-fé acontece quando o possuidor não conhece de nenhum problema que envolve aquele imóvel, e que o problema exista desde o início da posse até o seu término.

Os três primeiros itens são requisitos que acompanham todas as espécies de usucapião, já os dois últimos são da usucapião ordinária.

A intenção deste artigo é tirar algumas dúvidas, informar e dar algumas dicas a respeito da usucapião. Espero ter conseguido lhe ajudar com isso. Se tiver dúvidas, consulte um advogado, pois todos os processos de usucapião, judicial ou extrajudicial, só podem ser realizados com advogado.

Conclusão

Nossa equipe do Saiba seus Direitos, tem recebidos inúmeras dúvidas sobre o tema, pensando nisso criamos este guia completo para você.

O Usucapião Especial Urbano está prevista no artigo 183 da Constituição Federal de 1988 e artigo 1.240 do Código Civil de 2002, onde aborda todos os requisitos previstos na lei.

O imóvel deve estar situado na área urbana, ter área de até 250 m2, está sendo habitado pela mesma pessoa há cinco anos ou mais de cinco, também o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, ou qualquer pessoa que dependa economicamente deste, e o imóvel deverá ser destinado à moradia da pessoa que invadiu o imóvel.

  • Nesse caso de modalidade da Usucapião se o possuidor age de boa- fé e com honestidade não necessita do Justo Título, que é o documento que transfere o bem ao possuidor. Existem duas modalidades da Usucapião Especial Urbana: a individual e a coletiva.
  •  A Usucapião Individual é a que está prevista no artigo 183 da Constituição Federal de 1988: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos consecutivos e sem interferência do suposto dono, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
  • Sobre a modalidade de Usucapião Coletiva: “As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupados por população de baixa renda para a sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não foi possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outros imóveis”.

 No artigo 1.228 do Código Civil diz: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Por ser um processo um pouco mais complicado, ele pode demorar bastante.

 Para uma pessoa que pretende adquirir a posse de um imóvel através da usucapião, somente por um processo judicial, através de advogado, mas caso a pessoa não tenha condições financeiras, deve procurar a Defensoria Pública, ou Escritório-Escola de alguma Faculdade de Direito.

A pessoa tem que primeiro ir ao Cartório de Imóveis e pedir uma certidão de propriedade desde terreno. Só é preciso que você informe o endereço completo do terreno. Esta certidão não custa caro e vai te dizer quem é o dono. Se o terreno tiver matrícula, então é particular e você poderá pedir a usucapião judicial, enquanto o processo correr na justiça, ninguém te tira do imóvel.

Se o resultado for favorável, o juiz irá dar sentença reconhecendo a propriedade deste imóvel em teu nome. Esta sentença será levado o registro na matricula transferindo para você a propriedade do imóvel. 9

Propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, que é assegurar o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas sempre observando o que está na lei.

 

  1. Destaca-se que este artigo foi escrito por advogado especialista, porém não é substitutivo de uma consulta especializada. Não nos responsabilizamos pelo mal uso da mesma.
  2. E está previsto no Código Civil nos artigos 1.238 a 1.244.
  3. Previsto no artigo 1.071 do Código de Processo Civil
  4. Previsto no artigo 246, §3º do CPC
  5. Conforme o Artigo 259, I do CPC
  6. Conforme o artigo 1.238 do Código Civil
  7. conforme art. 183 da Constituição Federal de 1988
  8. Conforme artigo 1.242 do Código Civil
  9. Pelos expostos, a Usucapião Urbana visa a redução das desigualdades sociais, pois possibilita à população de baixa renda o direito à propriedade, pois o principal objetivo desse instituto é atender a função social da propriedade que está no artigo 182, § 2º-A, da CF/88.

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