Clientes inadimplentes têm direito de reaver parcelas pagas em caso de tomada de imóvel pelo banco, decide STF

STF decide sobre leilão de propriedades dadas em garantia

O Supremo Tribunal Federal (STF) recentemente emitiu um veredito relacionado à permissão dos bancos para leiloar propriedades usadas como garantia de empréstimos em caso de inadimplência, sem a necessidade de um processo judicial. No entanto, essa decisão levanta questões sobre os requisitos mínimos que as instituições financeiras devem cumprir antes da venda do imóvel.

O especialista em direito imobiliário e do consumidor, Gabriel de Britto Silva, destaca que é essencial que o cliente inadimplente seja notificado sobre a dívida e que o banco consiga comprovar essa notificação. Caso contrário, o leilão pode ser considerado inválido. O aviso público só pode ocorrer se todas as tentativas de notificação pessoal adequada forem esgotadas e o devedor estiver em local desconhecido ou inacessível.

Esse mesmo padrão se aplica à organização do próprio leilão: o proprietário deve ser notificado antecipadamente sobre a data programada para a oferta. Além disso, a decisão do STF não impede que os clientes contestem o processo de tomada da propriedade, exercendo seu direito legal.

Outro direito importante do devedor é a preferência na recompra do imóvel antes que ele seja leiloado. O valor correspondente à dívida mais despesas, encargos e outros custos do credor deve ser oferecido ao proprietário. Se esse interesse for expressado pelo devedor e negado pelo banco, resultando em um segundo leilão para terceiros, esse segundo leilão também será considerado inválido.

No que diz respeito aos compradores, é possível solicitar o reembolso dos pagamentos feitos. A jurisprudência atualmente respalda a restituição parcial do valor pago, com pelo menos 75% sendo devolvidos ao devedor, juntamente com juros e correção. Qualquer disposição que imponha a perda total dos pagamentos será considerada abusiva e inválida.

Apesar de não estar expressamente prevista na lei, várias decisões judiciais recentes têm determinado essa restituição parcial dos valores pagos em leilões extrajudiciais. Essa construção jurisprudencial é baseada no Código de Defesa do Consumidor, que proíbe a retenção total das parcelas.

No entanto, a advogada Luanda Backheuser afirma que essa obrigação de reembolsar parcialmente os pagamentos só se aplica em caso de rescisão judicial de um contrato de compra e venda. Em um leilão, seja ele judicial ou extrajudicial, não há obrigação legal de reembolsar os 75%.

A decisão do STF promoveu um debate intenso dentro do tribunal, dividindo opiniões sobre ampliar o acesso ao crédito imobiliário e proteger os direitos de propriedade. A maioria concluiu que a prática estabelecida pela Lei nº 9.514/1997 proporciona mais segurança aos bancos.

Em suma, a recente decisão do STF em relação ao leilão de propriedades dadas como garantia fragiliza os direitos dos clientes inadimplentes, porém ainda existem requisitos e garantias legais que devem ser cumpridos pelas instituições financeiras para garantir a validade do processo de leilão.

Com informações do site Política Estadão.